“ Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione” (art. 1138, primo comma, c.c.).

La deliberazione del regolamento è validamente assunta con il voto favorevole dalla maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. La stessa maggioranza richiesta per la nomina dell’amministratore, per intendersi.

Il condominio, ma questo può avvenire solamente se c’è il consenso di tutti quanti i comproprietari e non per forza in sede assembleare, può dotarsi d’un regolamento contrattuale che per definizione è in grado di limitare e vincolare l’uso delle parti di proprietà esclusiva e comune. Nel caso di instaurazione di vere e proprie servitù il regolamento dovrà essere trascritto presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari, oltre ad essere redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata, ai fini della sua opponibilità a terzi (si pensi a soggetti non ancora condomini al momento della sua stipula).

In entrambi i casi il regolamento deve assumere forma scritta a pena di nullità. E’ bene ricordare, inoltre, che nel caso di regolamento contrattuale la modifica delle clausole assembleari (quelle che disciplinano l’uso delle cose comuni, ad esempio) può essere deliberata con le maggioranze indicate dalla legge per l’adozione e la revisione del regolamento. Solamente le clausole contrattuali debbono essere modificate con il consenso di tutti i condomini.

Ciò detto è bene comprendere, anche grazie ad alcuni esempi, come l’adozione di un regolamento possa incidere sulle modalità d’uso e sui diritti dei condomini in relazione alle cose comuni ed alle parti di proprietà esclusiva.

Uso delle cose comuni e delle parti di proprietà esclusiva

S’ipotizzi che, a seguito dell’adozione di un regolamento, l’uso del parcheggio debba avvenire a turnazione (per permettere a tutti i condomini di sostare, stante il numero superiore di mezzi rispetto agli spazi destinati ad accoglierli) o che l’assemblea disponga, per ragioni di miglior uso il divieto di sosta sui viali condominiali. In tal caso, al di là delle cattive abitudini, tutti i comproprietari debbono osservare la nuova norma, salvo il caso di impugnazione e dichiarazione d’illegittimità della regola. Niente di diverso dal rispettare una nuova legge, sostanzialmente. Quanto alle limitazioni d’uso (es. divieto di parcheggio per uno specifico o condomino o divieto di detenere animali domestici) queste limitazioni possono essere contenute solamente in un regolamento contrattuale. Al pari delle “normali limitazioni” se legittimamente adottate anch’esse devono essere rispettate. Che cosa accade se, ad esempio, si vieta la detenzione di animali eppure qualche condomino già lì ha? In questo caso dovranno essere le parti nel redigere la clausola a disciplinare a partire da quando debba ritenersi valida e con quali, eventuali, eccezioni.

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