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  • Il tribunale vigila sulle locazioni I contratti di locazione per uso abitativo servono a soddisfare un'esigenza essenziale del consumatore che ha, di conseguenza, diritto a una protezione rafforzata nei confronti del locatore. Il giudice nazionale, quindi, deve esaminare d'ufficio il carattere abusivo di una clausola contrattuale anche se il sistema procedurale interno non lo prevede e annullarla nei casi in cui individui una condizione sfavorevole per il locatario. E lo stesso vale per i contratti di credito. È la conclusione raggiunta dalla Corte di giustizia dell'Unione europea, che si è pronunciata con due sentenze depositate il 30 maggio scorso (cause C- 488/11 e C-397/11). La penale eccessiva Nella prima pronuncia, la vicenda approdata a Lussemburgo riguardava due privati che avevano affittato due abitazioni da una società immobiliare. Al mancato versamento di una rata erano stati condannati a corrispondere non solo una somma maggiorata dell'1% rispetto al credito principale, ma anche una penale giornaliera. Importi troppo elevati secondo i consumatori e anche secondo la Corte di giustizia. Prima di tutto, la Corte ha stabilito che, malgrado le differenze linguistiche, la direttiva 93/13 concernente le clausole abusive nei contratti stipulati con i consumatori recepita in Italia con il Dlgs n. 52/96 (abrogato dal Codice del consumo, il Dlgs n. 206/2005), si applica anche ai contratti di locazione ad uso abitativo stipulati tra un locatore che agisce nel quadro di un'attività professionale e un privato, escludendo così una limitazione ai soli contratti conclusi da un venditore. Ciò che conta, per applicare la direttiva, è che uno dei contraenti agisca nell'esercizio della sua attività professionale a prescindere «dal termine utilizzato per designare la controparte contrattuale del consumatore». D'altra parte, obiettivo primario della direttiva e la reale volontà del legislatore Ue è tutelare nel modo più ampio possibile la parte debole. Stabilito questo, la Corte di giustizia ha disposto l'applicazione delle tutele riconosciute al consumatore che, per di più, nei casi di contratti di locazione si trova in una situazione ancora più debole perché il contratto serve a soddisfare un'esigenza essenziale come procurarsi un'abitazione con somme che rappresentano una «delle voci più importanti del suo bilancio». Non di rado, poi, la normativa interna è troppo complessa con la conseguenza che i singoli non sono in grado di comprendere i dettagli del contratto. Il legislatore nazionale, inoltre, non può attenuare le misure a protezione del consumatore con norme procedurali interne. L'articolo 6 della direttiva secondo il quale le clausole abusive non vincolano i consumatori è una disposizione imperativa, non derogabile, che permette di realizzare un equilibrio reale e non formale tra le parti, ristabilendo l'uguaglianza tra i contraenti. E qui scatta l'obbligo positivo delle autorità nazionali e in particolare del giudice che deve valutare d'ufficio – anche quando l'ordinamento interno prevede una mera facoltà – il carattere abusivo di una clausola e arginare lo squilibrio. http://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2013-07-01/tribunale-vigila-locazioni-064656.shtml?uuid=Abcbw49H

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  • Cassazione: quando il locatore recede legittimamente prima della prima scadenza Sentenza Cassazione Civile, sezione terza, sentenza n. 936 del 16 Gennaio 2013 Ai sensi dell'art. 3 della L. 431/1998 il locatore può recedere dal contratto di locazione abitativa soltanto dopo la prima scadenza e comunque per ipotesi tassativamente previste per legge. Se la motivazione del recesso è dettata da gravi motivi egli può comunque inviare legittima disdetta al conduttore anche prima della prima scadenza naturale del contratto: non importa se tale facoltà non è stata espressamente pattuita dalle parti in sede di stipula. E' ciò che ha statuito la Suprema Corte nella sentenza in oggetto. Nel caso di specie il conduttore di un appartamento si è opposto alla comunicazione di recesso inviatagli dal locatore ai sensi di legge poiché, a suo parere, inviata prima della scadenza naturale del primo contratto stipulato (quattro anni: contratto c.d. libero). La Cassazione ritenuto tuttavia legittima la disdetta notificata anzi tempo dal locatore, poiché esigenza sua propria era quella di destinare l'uso dell'immobile alla nipote, per esigenze personali e familiari sue proprie, urgenti ed improrogabili (circostanze provate in corso di causa), rientrando questo specifico motivo di disdetta al primo punto dell'elenco tassativo di cui all'art. 3 della legge sopra citata. Rigettando dunque le doglianze del conduttore, a nulla valendo l'assenza nel contratto di specifica clausola inerente la possibilità per le parti di recedere anche in anticipo rispetto alla prima scadenza. http://www.studiocataldi.it/news_giuridiche_asp/news_giuridica_13236.asp

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