Ai sensi del primo comma dell’art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile “ l'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione”.

Si tratta delle assemblee ordinaria e straordinaria. La prima ha un ordine del giorno del giorno in parte stabilito dalla legge (art. 1135, primo comma, c.c.), mentre per la seconda la discussione verterà sugli argomenti individuati dall’amministratore o richiesti dalle parti (purché s’intende di competenza dell’assise).

Ad entrambe le adunanze avranno diritti di partecipare i condomini, ossia i proprietari (o gli usufruttuari) delle unità immobiliari ubicate nell’edificio condominiale. L’omessa convocazione di anche uno solo dei comproprietari, comporta l’annullabilità della decisione per irregolarità nel procedimento di convocazione ed informazione dei condomini (cfr. Cass. n. 4806/05).

In questo contesto è utile domandarsi: l’inquilino, ossia il conduttore di una unità immobiliare ubicata in condominio (sia essa un ufficio, un locale commerciale, una civile abitazione o anche un semplice box auto) ha diritto di partecipare all’assemblea di condominio?

La risposta, positiva, è contenuta nei primi due commi dell’art. 10 della legge n. 392/78.

A mente di tali norme:

Art. 10 (Partecipazione del conduttore all'assemblea dei condomini).

“ Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.

Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni”.

Il conduttore, quindi, ha sostanzialmente il diritto di partecipazione e di voto in quelle assemblee che hanno all’ordine del giorno la decisione su questioni attinenti le modalità di gestione del servizio di riscaldamento e di condizionamento dell’aria.

Per quanto concerne la modificazione degli altri servizi comuni, invece, hanno solo il diritto di partecipare. Si pensi, per quest’ultima ipotesi, alla deliberazione assembleare nella quale si deve decidere se installare in sostituzione di quella esistente una più nuova e potente antenna centralizzata. L’inquilino potrà partecipare ma non votare.

Quanto alla convocazione, è dubbio in dottrina se gravi sull’amministratore l’obbligo di convocare il detentore dell’immobile o se, invece, sia compito del proprietario dell’unità immobiliare dargli notizia dell’assemblea nella quale ha diritto di partecipare ed eventualmente di votare.

In quei casi in cui la locazione è nota all’amministratore (es. per contatti diretti con il conduttore o perché gli è stata regolarmente comunicata), è consigliabile che il mandatario dei condomini, sebbene non sia obbligato da legge, per evitare ogni contestazione di sorta (nell’osservanza di quella generica diligenza del buon padre di famiglia che si applica ai rapporti di mandato), si faccia carico di convocare direttamente l’affittuario.

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