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  • Il diritto di abitazione ed i riflessi sulla compilazione dell’anagrafe condominiale

    Il diritto di abitazione è un diritto reale tipico di godimento su cosa altrui avente per oggetto un edificio o parte di esso. L’istituto è disciplinato dagli articoli 1021 e seguenti del codice civile. Tale diritto è limitato all’esclusivo bisogno del titolare e della sua famiglia (Cass. n.5044/87). E’ un diritto reale con un contenuto limitato perché il titolare del diritto può solo godere la cosa direttamente senza apportare nessuna modifica o percepire alcun frutto. Quindi il suo godimento è limitato ma espandibile secondo le esigenze familiari. In tale contesto, l’abitazione, come l’uso, è un diritto destinato a soddisfare i bisogni del fruitore, dell’abitatore e della sua famiglia Sulla configurazione dogmatica del diritto di abitazione la dottrina è divisa: alcuni Autori, individuano il diritto di abitazione come una “sottospecie del diritto di uso”(Bianca; Palermo), altri invece sostengono la piena autonomia dei due diritti, mettendo in evidenza le particolarità del diritto di abitazione, che non ne consente la configurazione giuridica in termini di species del diritto di uso (Basso; Tuccillo;Pugliese). Si è comunque concordi nel ritenere che: il diritto reale di abitazione si connota per la specialità dell’oggetto; che può essere costituito esclusivamente da un immobile idoneo ad essere abitato; che l'abita­zione è consentita al titolare del diritto, il quale può servirsi dell'edificio solo per abitarvi, senza poterlo adibire a scopi diversi. L'utilizzazione a scopo abitativo non esclude, peraltro, che il titolare del diritto possa esercitare nell'immobile anche un'attività professionale purché la stessa non alteri la funzione primaria della casa. In merito all'estensione del diritto, la giurisprudenza -Cass., 17.4.1981, n. 2335- ha precisato che l'abitazione non comprende soltanto i vani abitabili ma si estende a tutte le pertinenze ed elementi accessori della casa (balconi, verande, giardini, cantine, rimesse e le eventuali accessioni) L’intervento dell’habitator nella vita condominiale La partecipazione all’assemblea presuppone necessariamente che il condomino si legittimi nei confronti della compagine condominiale rendendo noto il suo status. In tal caso sarebbe opportuno una comunicazione preliminare fatta dal nudo proprietario dell’unità immobiliare all’amministratore che amministra lo stabile in cui si trova l’unità immobiliare utilizzata dall’habitator. Dalla qualifica ne consegue il diritto di intervento all'assemblea ed il contestuale diritto di voto. Nel caso di specie ci si rifà all'art. 67 disp. att. c.c., che se pur dettato con specifico riferimento all'usufrutto, senza dubbio è anche applicabile alla fattispecie del diritto di abitazione, a norma del quale il titolare di un diritto parziario di godimento di un piano o porzione di piano dell'edificio in condominio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministra­zione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni (Trib. Napoli, 10.12.1979) Nel caso di fattispecie, a seconda del tipo della deliberazione oggetto dell'ordine del giorno, l'avviso di convocazione dell'assemblea va inviato al nudo proprietario oppure all’habitator. Quindi: all'habitator verrà riconosciuto il diritto di partecipare all'assemblea e di votare allorquando all'ordine del giorno vi siano delibere afferenti all'ordinaria manutenzione in relazione alle quali egli ha gli stessi poteri del condomino; Il diritto di voto in assemblea è modellato sulla base degli stessi criteri: diritto di voto spetta al nudo proprietario o all'usufruttuario a secondo dell'oggetto della deliberazione; mentre il diritto di voto per deliberare l'esecuzione di riparazioni straordinarie spetta al proprietario anche qualora esse si rendano necessarie in seguito all'inadempimento da parte dell'habitator degli obblighi di ordinaria manutenzione (Cass., 11.1.1968, n. 62). Alla luce di queste considerazioni, in seguito all’entrata in vigore della Riforma del condominio (legge 220/2102), nell’anagrafe condominiale dovranno confluire tutti i dati di tutti i proprietari, dei titolari di diritti reali e i diritti personali di godimento di ogni unità immobiliare. Quindi, l’anagrafe, dovrà contenere i dati non solo relativi all’immobile ma anche alle persone che lo occupano: proprietario, usufruttuario, conduttore, comodatario. Inoltre il registro serve per rendere noto all’amministratore se vi siano rapporti di usufrutto, nuda proprietà, uso, abitazione o diritto di superficie. Per tali motivi il condomino che cede la sua abitazione all’habitator è tenuto a segnalare tale situazione in quanto dal diritto di abitazione scaturiscono diverse necessità in merito all’avviso di convocazione in quanto l’amministratore, a seconda del contenuto dell’ordine del giorno, dovrà decidere se inoltrarlo al nudo proprietario oppure all’habitator. http://www.condominioweb.com/condominio/articolo1602.ashx

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