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  • Per il sì alla mediazione basta la maggioranza

    La mediazione resta una delle novità normative condominiali ma, oltre a prevedere una normativa complessa, rimane il problema della maggioranza per approvare la proposta conciliativa formulata dal mediatore. Infatti (comma 5 dell’articolo 71-quater delle Disposizioni di attuazione del Codice civile) nelle controversie con
    mediazione obbligatoria secondo l’articolo 5, comma 1, del Dlgs 28/2010, la proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza stabilita dall’articolo 1136, comma 2, del Codice civile (la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio); la disposizione termina poi, in maniera del tutto pleonastica, precisando che, se non si raggiunge tale maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata. La norma causa un grave problema applicativo, dal momento che la conciliazione relativa alla controversia condominiale configura, in sostanza, un accordo transattivo fra il condominio e la sua controparte (che può essere uno dei condòmini oppure un soggetto terzo, come per esempio un fornitore) e, riguardo alle transazioni relative alle controversie condominiali, la giurisprudenza applicava (sino alla riforma) il principio consolidato secondo cui è sempre indispensabile il consenso di tutti i condòmini, senza esclusioni, per approvare validamente una transazione (Cassazione sentenze 1994/1980, 2297/1996, 4258/2006, 7094/ 2006 e 821/2014). Questo principio viene giustificato osservando che l’ammissione della legittimità di una transazione deliberata dalla sola maggioranza e non dalla totalità dei condòmini comporterebbe la sostanziale rinunzia a tutte le garanzie che la disciplina sul condominio prevede a favore della minoranza per i casi di abusi o di decisioni arbitrarie da parte della maggioranza. I rischi quindi esistono e sono forti, e potrebbero riguardare anche decisioni pregiudizievoli sui beni del condominio. Sempre con medesimo scopo il principio dell’unanimità viene applicato anche per quanto riguarda l’accordo derogatorio alla giurisdizione ordinaria (che può anche essere previsto nel regolamento contrattuale, come afferma la Cassazione, con ordinanza n. 17130 del 25 agosto 2015): in mancanza del consenso di tutti i condòmini (e non solo di quelli presenti all’assemblea) la delibera con cui viene sottoscritto il compromesso non è valida. E anche la clausola compromissoria che deferisce le liti al giudizio arbitrale va contenuta in un regolamento condominiale di tipo contrattuale. In sostanza, l’analogia fra le due situazioni (deliberazione relativa alla proposta conciliativa nella procedura di mediazione obbligatoria e deliberazione relativa alla transazione che definisce il giudizio ordinario) avrebbe dovuto imporre l’applicazione di regole identiche, che il comma 5 dell’articolo 71-quater ha invece sconvolto, esponendo così i condòmini in minoranza a ingiustificati sacrifici e vanificando l’impianto di tutela contenuto nelle disposizioni originarie sul condominio. Comunque ora l’accordo conciliativo, nonostante la sua denominazione, in concreto, determina, nell’ambito di una controversia, un risultato analogo a quello di una transazione. È importante infine evidenziare che, seppure la maggioranza prevista dall’articolo 71-quater, comma 5, corrisponda alla medesima maggioranza richiesta dall’articolo 1136, comma 4, del Codice civile per l’approvazione delle delibere relative alle liti attive o passive (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio), in questo secondo caso, però, il condòmino che dissente rispetto al voto della maggioranza dispone comunque del diritto di mantenere separata la propria responsabilità. Questo in base all’articolo 1132 del Codice civile, qualora l’assemblea deliberi – in modo illegittimo o anche solo inopportuno – di agire o resistere in giudizio e inoltre dispone pure della legittimazione, in proprio, ad agire in giudizio a difesa dell’interesse comune, con la conseguenza che, grazie a questi rimedi, il diritto di ciascun condomino non resta mai sistematicamente sacrificato dal voto della maggioranza, come invece risulterebbe applicando la sola maggioranza previsto dall’articolo 71-quater, comma 5, senza raggiungere l’unanimità dei consensi. http://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2015-11-17/per-si-mediazione-basta-maggioranza-094813.shtml?uuid=ACvMzjbB

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