L’impianto di riscaldamento centralizzato rientra tra le parti comuni del Condominio ai sensi dell’art. 1117, comma 3, c.c..

La presunzione di comproprietà riguarda la centrale termica e le altre parti di cui è costituito l’impianto (caldaia, serbatorio, ecc.), nonché i locali ad esso destinati. Per quanto riguarda invece le tubature che, dall’impianto centrale, si diramano verso i singoli appartamenti, la Corte di Cassazione ha avuto modo di precisare che la presunzione di comproprietà ex art. 1117 c.c. opera con riferimento alla sola parte dell’impianto di riscaldamento che rimane fuori dai singoli appartamenti e non anche con riferimento alle condutture che si addentrano negli appartamenti stessi, le quali debbono considerarsi di proprietà esclusiva dei condomini interessati (Cfr. Cass. civ. n. 9940/98).

Tale impostazione peraltro è stata confermata da una recente sentenza dei giudici di legittimità con riguardo all’impianto di scarico delle acque (Cass. Civ. n. 19045/2010).

I criteri di ripartizione delle spese di gestione ordinaria dell’impianto di riscaldamento centralizzato, in mancanza di disposizioni specifiche di legge, sono previsti dai regolamenti condominiali, di solito basati su apposite tabelle allegate al regolamento, parametrate in millesimi di riscaldamento o “calore” o, più raramente, in millesimi di proprietà.

In linea generale, tre sono i metodi maggiormente utilizzati per calcolare i millesimi calore:

- metri cubi riscaldati. La ripartizione avviene in base al volume degli appartamenti, espresso in metri cubi;
- superficie radiante. Se i caloriferi sono tutti dello stesso tipo, si tiene conto del numero di elementi di cui sono composti. Si fa poi la somma degli elementi esistenti nel palazzo e i millesimi sono suddivisi in base al numero di elementi posseduto da ciascun proprietario. Quando i caloriferi sono di tipo diverso, occorre invece valutate le loro caratteristiche tecniche, in particolare l'ampiezza della loro superficie radiante (questo criterio è l’unico ritenuto dalla Cassazione conforme al principio generale di cui all’art. 1123, comma 2, c.c. – sentenza n. 946/1995);
- criterio misto. La ripartizione avviene per il 50% in base al volume dei singoli locali e al 50% in base al numero degli elementi radianti dei caloriferi. Questo sistema di calcolo è quello ritenuto più equo e maggiormente in uso nella prassi.

Per quanto riguarda invece eventuali spese per interventi di manutenzione straordinaria, ristrutturazione o rifacimento dell’impianto di riscaldamento con caldaia centralizzata, in linea di principio esse vanno ripartite tra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà.

Occorre precisare che le tabelle dei millesimi di riscaldamento, così come ad esempio le tabelle relative all’uso dell’ascensore, rientrano nella categoria delle c.d. “tabelle di gestione”, che esulano dalla disciplina di cui all’art. 69 disp. att. codice civile, poichè attengono non tanto alla individuazione delle quote di comproprietà sulle parti comuni, quanto alla specificazione dei criteri di suddivisione della spesa relativa alla conservazione di tali parti, “specificazione che può quindi essere in primis disposta solo dalla collettività dei condomini il cui operato può poi trovare autonoma censura in apposita controversia ma non può essere anticipato da interventi dell' Autorità Giudiziaria”. (Trib. Milano, n. 12548/2002).

Occorre precisare altresì che, secondo un consolidato indirizzo giurisprudenziale, anche per le spese del servizio di riscaldamento possono trovare applicazione i criteri stabiliti dal primo e secondo comma dell’art. 1123 c.c.

In particolare Cassazione civile 1420/2004, pronunciandosi sulla ripartizione delle spese per la sostituzione della caldaia, ha stabilito che:

1) per il riscaldamento delle singole unità abitative vale il criterio differenziato dettato dal secondo comma dell’art. 1123 c.c. Ne consegue che qualora nell’edificio condominiale vi siano locali non serviti dall’impianto di riscaldamento centralizzato (box, cantine, ecc.), i condomini titolari soltanto della proprietà di tali locali, non sono contitolari dell’impianto centralizzato; cosicché, venendo meno il presupposto per l’attribuzione della proprietà comune dell'impianto, viene meno anche l’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione dello stesso.

2) le spese generali o di conservazione – quale è quella di sostituzione della caldaia – vanno invece sempre ripartite in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condominio, secondo il criterio di riparto stabilito dal primo comma dell’art. 1123 c.c. Tale normativa è derogabile solo per via contrattuale, attraverso una convenzione che obblighi tutti i condomini, “non rientrando tra le attribuzioni della assemblea condominiale quella di deliberare in ordine a criteri di ripartizione delle spese in contrasto con quelli previsti dalla legge, traducendosi una tale delibera in una lesione dei diritti del singolo condomino attraverso il mutamento del valore riconosciuto alla parte di edificio di sua proprietà esclusiva” (ma sul punto si veda Cassazione civile SS.UU. n. 18477/2010.
http://www.blogcondominio.com/2010/10/impianto-di-riscaldamento.html