L’art. 677 c.p., rubricato Omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina, che recita:

“Il proprietario di un edificio o di una costruzione che minacci rovina ovvero chi è per lui obbligato alla conservazione o alla vigilanza dell'edificio o della costruzione, il quale omette di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo, è punito con la sanzione amministrativa pecuniaria da euro 154 a euro 929.

La stessa sanzione si applica a chi, avendone l'obbligo, omette di rimuovere il pericolo cagionato dall'avvenuta rovina di un edificio o di una costruzione.

Se dai fatti preveduti dalle disposizioni precedenti deriva pericolo per le persone, la pena è dell'arresto fino a sei mesi o dell'ammenda non inferiore a euro 309”.

La norma riguarda direttamente anche l’amministratore di condominio, il quale – essendo obbligato alla vigilanza ed alla conservazione dell’edificio in ragione del suo ruolo di mandatario dei comproprietari – deve intervenire per evitare che si formino situazioni di pericolo rilevanti ai fini della sicurezza dei condomini e dei terzi. Diversamente sarebbe da considerarsi penalmente responsabile e, quindi, colpevole del succitato reato. La Cassazione, intervenendo nuovamente sulla materia (sent. n. 16790/11), specifica che non sempre è possibile accollare una simile responsabilità al legale rappresentante dei condomini.

Nel caso di specie un’amministratrice condominiale veniva condannata per la contravvenzione di cui al primo e terzo comma dell’art. 677 c.p. per aver omesso di disporre gli interventi necessari ad eliminare uno stato di pericolo; interventi che le erano stati ordinati dal Comune del luogo in cui era ubicato l’immobile. La mandataria si difendeva asserendo che nessuna colpa poteva esserle addebitata in quanto nonostante avesse convocato l’assemblea, quest’ultima non aveva adottato le decisioni necessarie e quindi, in mancanza dei fondi indispensabili per l’esecuzione delle opere manutentive, non le aveva potute disporre. La Cassazione, a cui è giunta la vicenda dopo il giudizio d’appello, ha dato ragione all’amministratrice. In particolare si legge in sentenza che “ in caso di mancata formazione della volontà assembleare e di omesso stanziamento di fondi necessari a porre rimedio al degrado che da luogo al pericolo, non può essere ipotizzata alcuna responsabilità dell'amministratore per non aver attuato interventi che non era in suo materiale potere adottare e per la realizzazione dei quali non aveva le necessarie provviste, ricadendo in siffatta situazione la responsabilità in capo ai singoli condomini” (Cass. pen. 2 maggio 2011 n. 16790).

A scanso di equivoci è bene evidenziare quanto segue: non tutti gli interventi di rimozione del pericolo devono essere deliberati dall’assemblea. In alcuni casi l’amministratore potrà intervenire per mettere in sicurezza l’area interessata dal rischio (es. transennando la zona dove c’è minaccia di caduta di calcinacci), salvo poi rimettersi all’assise condominiale per la risoluzione definitiva della vicenda. Come dire: l’immobilismo dell’assemblea non sempre equivale ad esonero da responsabilità per l’amministratore.

http://www.condominioweb.com/condominio/articolo683.ashx