Con una sentenza del 26 luglio 2010, la n. 17529, la Corte di Cassazione torna a pronunciarsi sul sempre attuale tema dei parcheggi pertinenziali ai sensi dell’art. 41 – sexies l. n. 1150/42.

A norma del primo comma del suddetto articolo:

“ Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione”.

Che cosa accade se il costruttore s’impegna a costruire parcheggi pertinenziali e quindi a trasferirne l’uso assieme alla proprietà delle unità immobiliari ma al momento della edificazione dello stabile muta completamente la destinazione di quell’area?

Di ciò si è occupata la Cassazione nella sentenza citata in principio.

I condomini che promossero il giudizio chiedevano la condanna del costruttore al risarcimento in forma specifica (e quindi al ripristino della prevista destinazione d’uso). Il costruttore si difendeva eccependo la prescrizione dell’azione proposta.

Il giudizio di merito, dopo l’accoglimento in primo grado delle istanze degli attori, si concludeva in appello con l’accoglimento dell’eccezione di prescrizione formulata dal costruttore.

In Cassazione, su ricorso proposto dagli originari attori, veniva ribadito l’esito del giudizio di secondo grado seppur con diversa motivazione.

Qui di seguito le motivazione che hanno portato i giudici di legittimità a concludere per il rigetto del ricorso.

“ Occorre premettere che in materia di spazi destinati a parcheggiati disciplinati dalla L. n. 765 del 1967, art. 18: a) ha natura reale il diritto di uso su tali aree, che dal lato passivo si risolve in una limitazione legale della proprietà prescrivibile per non uso ventennale; b) il vincolo di destinazione sorge direttamente in forza della norma imperativa di cui alla L. n. 765 del 1967, art. 18, e, avendo natura di diritto reale, può essere esercitato nei confronti dei terzi che ne contestino l'esercizio o l'efficacia (Cass. 18691/2007; 5755/2004; S.U. 3363/1989); b) qualora il costruttore- venditore abbia riservato a sè o trasferito ad altri il predetto diritto, nei confronti del medesimo può essere esperita l'azione personale - in quanto fondata sull'atto di vendita dell'unità abitativa - da parte dell'acquirente al quale il costruttore ha alienato il bene al fine di vedere accertato il diritto, previa declaratoria di nullità ex art. 1419 cod. civ. della relativa clausola contrattuale, che è sostituita di diritto dalla disciplina legale dettata dalla norma imperativa; d) peraltro, qualora sin dalla costruzione dell'edificio, l'area da utilizzare a parcheggio abbia avuto diversa destinazione, il vincolo di destinazione non si costituisce, essendo lo stesso subordinato alla condizione che lo spazio destinato a parcheggio realmente esista, poichè altrimenti il contratto di trasferimento delle unità immobiliari non ha avuto ad oggetto alcuna porzione di esso, sicchè in tali casi all'acquirente spetta nei confronti del costruttore solo la tutela risarcitoria non potendo farsi ricorso alla tutela ripristinatoria di un rapporto giuridico mai venuto ad esistenza (Cass. 3393/2009; 3961/2006; 6329/2003). Nella specie l'originario costruttore aveva, sin dal momento della realizzazione del fabbricato , adibito a negozi l'area che, secondo la licenza edilizia, era destinata a parcheggio: l'inesistenza degli spazi adibiti a parcheggio comporta che non è mai sorto il diritto reale di uso invocato dagli attori.” (Cass. 26 luglio 2010 n. 17529).

Va detto che a partire del 2005 il legislatore ha novellato l’art. 41 – sexies l. n. 1150/42 inserendo un secondo comma che recita:

“ Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse”.

Ciò perché prima d’allora era incerto se sussistesse o meno un vincolo pertinenziale tra le unità immobiliari e gli spazi destinati a parcheggi e se, quindi, di conseguenza l’area fosse gravata da una sorta divieto d’alienazione autonoma.

A seguito di questo chiarimento, dunque, è evidente che il costruttore ha l’unico vincolo di destinare le aree a parcheggio fermo restando il suo pieno diritto di cederle autonomamente rispetto alle unità immobiliari.

Ciò vuol dire che, salvo il caso di particolari previsioni contrattuali cui l’imprenditore non adempia, i proprietari delle unità immobiliari non potranno accampare diritti d’uso ex lege sui così detti parcheggi pertinenziali.

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